Autorización Judicial de venta de inmuebles
Resulta bastante habitual que personas con la capacidad modificada judicialmente o menores no emancipados sean propietarios de algún bien inmueble, bien por herencia, donación o por otros actos jurídicos. Suele darse la circunstancia de que sea necesario disponer de dichos bienes (vender, gravar, etc.) para garantizar el bienestar de estas personas, ayudando en su crianza o asumiendo los costes de vida y atención especial que puedan requerir.
Sin embargo, no es posible llevar a cabo la disposición de estos bienes de forma libre, sino que el ordenamiento jurídico español exige, con carácter general, una autorización judicial previa. Esta previsión legal tiene como finalidad fundamental la protección de los menores y de las personas con capacidad modificada judicialmente, evitando que se realicen actos de disposición o gravamen que resulten gravosos o perjudiquen el patrimonio de dichas personas vulnerables.
De acuerdo con lo establecido en la Ley de Jurisdicción Voluntaria 15/2015, concretamente en sus artículos 61 a 66, el procedimiento para obtener la referida autorización judicial se ajusta a una serie de reglas y normas procedimentales pensadas para garantizar el interés de la persona protegida.
¿Dónde solicitar la autorización?
La competencia para autorizar la venta, gravamen o extinción de derechos reales recae sobre el juzgado de primera instancia del lugar de residencia del menor o de la persona con capacidad modificada judicialmente.
¿Quién puede solicitar la autorización?
Atendiendo a la situación personal de cada caso, estarán legitimados para solicitar la autorización judicial:
- Padres o representantes legales, en el caso de menores no emancipados.
- Tutor, curador o defensor judicial, si se trata de una persona con la capacidad modificada judicialmente.
Cabe destacar que, en ocasiones, la persona designada para ejercer la tutela podría ser distinta de la persona encargada de la administración de los bienes. En tal caso, será el administrador quien se encuentre legitimado para incoar este procedimiento.
“Los padres o personas que ostenten la representación legal, en caso de menor no emancipado. Si tiene la capacidad modificada judicialmente, la persona designada al efecto es el tutor, curador o defensor judicial. Puede ocurrir que una persona este designada para ejercer la tutela y otra para administrar los bienes. En este caso será el administrador la persona legitimada para incoar este procedimiento.”
Necesidad de asistencia letrada
Si bien se recomienda la intervención de abogado, únicamente será obligatoria la representación legal mediante abogado y procurador cuando el valor del acto sobrepase los 6.000 euros.
“Es recomendable la intervención de abogado, si bien solo es obligatoria su participación y la del procurador cuando el valor del acto supere los 6.000 euros.”
Procedimiento de autorización judicial
El procedimiento comienza con el escrito de solicitud, que deberá recoger el motivo por el cual se solicita la venta. Además hemos de justificar la necesidad de realizar la misma y su finalidad.
Lo más habitual es que la venta sea para hacer frente a gastos de educación, sanitarios o de estudios. En el caso de personas con capacidad modificada, es probable que necesiten atención y cuidados especiales que requieran la adquisición de mobiliario adaptado por ejemplo.
Cuando pretendamos la venta de un bien inmueble, puede incluirse la petición de venta directa, que supone que no existe subasta ni intervención de persona especializada.
Admitida a trámite la solicitud, se citará para una vista al Ministerio fiscal, así como a todas las partes, que según el caso concreto, exija la ley, y en todo caso al afectado que tuviere madurez suficiente y al menor mayor de 12 años.
El juez, teniendo en cuenta la justificación y motivos alegados, y valorando el interés del menor o persona con capacidad modificada judicialmente, resolverá concediendo o denegando la autorización judicial de venta de bienes.
La autorización de venta de bienes o derechos se hará bajo la condición de realizarla en pública subasta, previo dictamen pericial, salvo que se haya solicitado la autorización por venta directa y el juez lo autorice.
Puede ocurrir, que lo que se pretenda sea gravar un bien del menor o persona con capacidad modificada, o la extinción de derechos reales que les pertenezcan, en estos casos, se siguen los mismos tramites que para la venta, con exclusión de la subasta.
El juez, podrá adoptar las medidas necesarias para asegurar que las cantidades obtenidas se destinan para los fines manifestados
en la solicitud.
Autorización Judicial de venta de inmuebles
Resulta bastante habitual que personas con la capacidad modificada judicialmente o menores no emancipados sean propietarios de algún bien inmueble.
Es probable además, que sea necesario disponer de ellos (vender, gravar, etc…). Y ello bien sea para ayudar en la crianza, y/o hacer frente a los costes de vida de estas personas.
Resulta bastante habitual que personas con la capacidad modificada judicialmente o menores no emancipados sean propietarios de algún bien inmueble.
Para poder realizar esta gestión será necesaria una autorización judicial.
Esta previsión legal pretende proteger a los menores y personas con capacidad modificada. Con ello se quiere evitar que se realicen actos gravosos o de disposición en perjuicio de su patrimonio.
Es importante que para realizar este trámite de autorización judicial opte por acudir a abogados en Santander. Este procedimiento se encuentra regulado en la Ley de Jurisdicción Voluntaria 15/2015, en sus artículos 61 a 66.
¿Dónde solicitar la autorización?
El juzgado competente para iniciar este tramite es el juzgado de primera instancia del lugar donde viva o resida el menor o persona con capacidad modificada judicialmente.
¿Quién puede solicitar la autorización judicial?
Atendiendo a la situación personal de cada caso, estarán legitimados para solicitar la autorización judicial:
- Padres o representantes legales, en el caso de menores no emancipados.
- Tutor, curador o defensor judicial, si se trata de una persona con la capacidad modificada judicialmente.
Cabe destacar que, en ocasiones, la persona designada para ejercer la tutela podría ser distinta de la persona encargada de la administración de los bienes. En tal caso, será el administrador quien se encuentre legitimado para incoar este procedimiento.
“Los padres o personas que ostenten la representación legal, en caso de menor no emancipado. Si tiene la capacidad modificada judicialmente, la persona designada al efecto es el tutor, curador o defensor judicial. Puede ocurrir que una persona este designada para ejercer la tutela y otra para administrar los bienes. En este caso será el administrador la persona legitimada para incoar este procedimiento.”
La necesidad de la asistencia de un letrado
Si bien se recomienda la intervención de abogado, únicamente será obligatoria la representación legal mediante abogado y procurador cuando el valor del acto sobrepase los 6.000 euros.
“Es recomendable la intervención de abogado, si bien solo es obligatoria su participación y la del procurador cuando el valor del acto supere los 6.000 euros.”
Procedimiento de autorización judicial
El procedimiento se inicia con la presentación de un escrito de solicitud por parte del legitimado, en el que se debe exponer el:
- Motivo de la venta o gravamen.
- Justificación de la necesidad de llevarlo a cabo.
- Finalidad concreta a la que se destinarán los fondos obtenidos.
Lo habitual es que estas operaciones estén destinadas a cubrir gastos de educación, sanitarios, de estudios o, en el caso de personas con capacidad modificada, necesidades de atención y cuidados especiales, como puede ser la adquisición de mobiliario adaptado, entre otros.
Una especialidad relevante es la posibilidad de solicitar la venta directa del inmueble, que se traduce en la venta sin subasta ni intervención de persona especializada, si así se justifica en la solicitud.
“El procedimiento comienza con el escrito de solicitud, que deberá recoger el motivo por el cual se solicita la venta. Además hemos de justificar la necesidad de realizar la misma y su finalidad.”
Tramite de la solicitud y vista
Admitida a trámite la solicitud por el juzgado, se citará para la vista al Ministerio Fiscal (cuyo dictamen es preceptivo), así como a todas las partes que, en el caso concreto, determine la ley. Es obligatoria, en cualquier caso, la citación del afectado que tenga suficiente madurez y del menor mayor de 12 años, lo cual garantiza que su voz pueda ser escuchada en el procedimiento.
Resolución judicial
Con base en las justificaciones y motivos alegados, el juez valorará el interés del menor o de la persona con capacidad modificada judicialmente, resolviendo en consecuencia sobre la concesión o denegación de la autorización. De concederse, la venta o acto de disposición estará sujeta, por norma general, a la condición de realizarse en pública subasta y previo dictamen pericial. Se podrá autorizar la venta directa únicamente si así se hubiese solicitado y el juez lo admite.
“La autorización de venta de bienes o derechos se hará bajo la condición de realizarla en pública subasta, previo dictamen pericial, salvo que se haya solicitado la autorización por venta directa y el juez lo autorice.”
Especialidades en actos de gravamen o extinción de derechos reales
Si lo que se pretende es gravar un bien o extinguir un derecho real perteneciente al menor o persona con capacidad modificada, el procedimiento será análogo al de la venta, pero sin necesidad de subasta.
“Puede ocurrir, que lo que se pretenda sea gravar un bien del menor o persona con capacidad modificada, o la extinción de derechos reales que les pertenezcan, en estos casos, se siguen los mismos tramites que para la venta, con exclusión de la subasta.”
Garantías sobre el empleo de las cantidades
El juez, como garantía adicional, podrá adoptar las medidas necesarias para asegurar que las cantidades obtenidas se apliquen a los fines manifestados en la solicitud.
“El juez, podrá adoptar las medidas necesarias para asegurar que las cantidades obtenidas se destinan para los fines manifestados en la solicitud.”
El procedimiento de autorización judicial de venta o gravamen de bienes de menores de edad o personas con capacidad modificada judicialmente es una herramienta esencial para garantizar la protección del patrimonio de las personas vulnerables. El rigor de su tramitación, la exigencia de motivación y justificación, así como la intervención de las partes implicadas (incluyendo el Ministerio Fiscal), aseguran que las decisiones adoptadas estén siempre orientadas al interés superior del menor o de la persona protegida, tal y como prevé la normativa contenida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria 15/2015, artículos 61 a 66.
Se recomienda siempre la intervención de un profesional especializado que asesore en la preparación y tramitación del procedimiento con el fin de asegurar la correcta protección de los derechos patrimoniales de estas personas.
Socio fundador de SDR Abogados en Santander, despacho de abogados en Calle Burgos 11, 3º. Divorcios, Desahucios, Reclamaciones de Cantidad, Accidentes de Trafico, Herencias, Familia, Penal y Laboral.
